Compradores primerizos
Tu primera casa en Texas: lo que nadie te explica
El 90% de las familias que atiendo llegan creyendo que no califican. Casi todas sí califican — lo que les faltaba era que alguien les explicara el orden correcto de las cosas. Aquí está ese orden.
La verdad primero
No necesitas ser residente para comprar
Esta es la confusión más cara del mercado latino. Mucha gente pasa años rentando porque alguien le dijo que "sin papeles no se puede". La ley de Estados Unidos no prohíbe que un extranjero compre propiedad.
Lo que sí cambia es qué prestamista te presta y bajo qué condiciones. Ahí es donde entro yo: conozco quiénes trabajan con ITIN, quiénes aceptan historial alternativo y quiénes van a hacerte perder el tiempo.
- Comprar con ITIN es legal y se hace todos los días
- Puedes pagar en efectivo sin ningún requisito migratorio
- Tener casa propia no cambia tu estatus migratorio — ni para bien ni para mal
Punto de partida
Las cuatro cosas que un prestamista va a mirar
Antes de enamorarte de una casa, hay que tener claro dónde estás parado en estos cuatro puntos. Ninguno es imposible de arreglar.
Identificación
Pasaporte vigente y, si aplica, tu ITIN. Si todavía no lo tienes, te explico cómo tramitarlo con el formulario W-7.
Ingreso comprobable
Dos años de declaraciones o cartas de empleo. Si trabajas por tu cuenta o recibes efectivo, hay formas de documentarlo — pero hay que empezar hoy.
Enganche y reservas
Entre 3% y 20% según el programa, más costos de cierre. Deben estar en tu cuenta con al menos 60 días de antigüedad.
Historial de pagos
Crédito americano si lo tienes. Si no, se construye con renta, luz, teléfono y seguro. Sí cuenta, si sabes presentarlo.
Paso a paso
Los 7 pasos, en el orden correcto
El error más común es empezar por el paso 4 — buscando casas en internet antes de saber cuánto puedes pagar. Así se pierde tiempo y se rompe el corazón.
Conversación de 15 minutos
Sin costo. Me cuentas dónde estás: ingresos, documentos, ahorro. Sin juicios y sin que te venda nada.
Revisión financiera
Te conecto con prestamistas que sí trabajan con ITIN y perfiles internacionales. Sales sabiendo tu presupuesto real.
Carta de precalificación
Sin ella nadie toma tu oferta en serio. Aquí es donde mucha gente se atora — y aquí es donde yo empujo.
Búsqueda con criterio
Zona, escuelas, impuestos del condado, HOA y costo mensual real. No la casa más bonita: la que puedes sostener.
Oferta y negociación
Te traduzco cada cláusula antes de firmar. Contingencias, plazos, quién paga qué. Nada de sorpresas.
Inspección y avalúo
Lo que salga en la inspección se negocia: reparaciones, crédito al cierre o bajar el precio. Para eso estoy.
Cierre y llaves
Te acompaño a la firma. Y después sigo disponible: mudanza, servicios e impuestos del primer año.
Números sin adornos
Lo que cuesta una casa además del precio
Esta es la conversación que casi nadie tiene contigo antes de firmar. El pago mensual real casi nunca es solo la hipoteca.
| Concepto | Cuándo se paga | Rango orientativo |
|---|---|---|
| Enganche | Al cierre | 3% – 20% del precio |
| Costos de cierre | Al cierre | 2% – 5% del precio |
| Inspección | Antes del cierre | $400 – $700 |
| Avalúo | Antes del cierre | $500 – $800 |
| Impuesto predial | Mensual (en el escrow) | 1.5% – 2.5% anual del valor |
| Seguro de casa | Mensual (en el escrow) | $150 – $350 al mes |
| HOA | Mensual o anual | $0 – $150 al mes |
En Texas el impuesto predial es alto porque no hay impuesto estatal sobre la renta. Es el número que más sorprende a quien viene de otro estado o país — y el que más ajusta cuánta casa puedes comprar de verdad.
Evítalos
Cinco errores que veo cada mes
Buscar casa antes de precalificar
Te enamoras de algo que no puedes pagar, o pierdes la casa correcta por no tener la carta lista.
Gastarse todo el ahorro en el enganche
Quedas sin reservas para la mudanza, el primer año de mantenimiento o una emergencia.
Comprar auto nuevo durante el proceso
Una deuda nueva antes del cierre puede tumbar tu aprobación. Literalmente, a días de firmar.
Saltarse la inspección para ganar la oferta
Ahorras $500 y heredas un problema de $20,000. Nunca lo recomiendo.
Olvidar el impuesto predial
En Texas puede sumar varios cientos de dólares al pago mensual. Hay que calcularlo desde el día uno.
Firmar sin entender
Si algo no te quedó claro, no se firma. Punto. Mi trabajo es que entiendas cada línea.
Dudas frecuentes
Preguntas sobre comprar en Texas
¿Puedo comprar casa en Texas sin número de seguro social?
Sí. Existen programas hipotecarios que aceptan ITIN y opciones para compradores extranjeros. Los requisitos cambian según el prestamista: normalmente piden un enganche mayor (entre 10% y 20%) e historial de pagos comprobable. En la consulta revisamos tu caso y te digo con claridad qué aplica para ti.
¿Qué es un ITIN y cómo lo saco?
El ITIN es un número que emite el IRS para que personas sin seguro social puedan declarar impuestos. Se solicita con el formulario W-7 junto con tu declaración anual. Si ya llevas años declarando con ITIN, tienes historial — y eso cuenta a tu favor con varios prestamistas.
¿Cuánto necesito de enganche realmente?
Depende del programa. Hay opciones desde el 3% para ciertos compradores primerizos con seguro social, y programas con ITIN que suelen pedir entre 10% y 20%. Además del enganche hay costos de cierre. En la primera llamada calculamos tu número real.
¿Necesito historial de crédito americano?
Ayuda muchísimo, pero no siempre es obligatorio. Algunos prestamistas construyen tu perfil con historial alternativo: renta, servicios, teléfono, remesas. Si no tienes nada de eso todavía, te armo un plan de 6 a 12 meses para llegar preparado.
¿Cuánto tiempo toma todo el proceso?
Si ya estás precalificado, de la oferta al cierre suele tomar entre 30 y 45 días. La parte que varía es la preparación previa: si hay que trabajar tu crédito o juntar el enganche, pueden ser varios meses. Por eso conviene empezar antes de estar listo, no después.
¿Cuánto me cuesta tu asesoría como comprador?
En la mayoría de las transacciones, la comisión del agente sale del cierre y no la pagas de tu bolsa. La consulta inicial de 15 minutos siempre es gratis. Si en tu caso hubiera algún costo, te lo digo antes de que firmes nada.
Consulta sin costo
¿Empezamos por saber si ya calificas?
En quince minutos te digo si puedes comprar ahora, o exactamente qué te falta y cuánto tiempo tomaría llegar ahí. Sin costo y sin compromiso.
- Te respondo yo en menos de 15 minutos (horario laboral)
- Todo en español, sin tecnicismos ni letra chica
- Si todavía no calificas, te armo el plan para lograrlo
Revisemos tu caso
Es gratis y sin compromiso. Te contacto yo.